La decisión más importante que tomará como propietario de un restaurante es decidir la ubicación y el espacio adecuados para su restaurante, ya que esto afectará normalmente a sus gastos generales, que definirán la rentabilidad futura de su restaurante.

Sin embargo, antes de empezar a buscar su espacio ideal, debe evaluar si quiere comprar o alquilar un local de restauración. Dado que el 95% de los espacios comerciales están disponibles para su alquiler, es poco probable que descubra un local en venta. Por eso necesita conocer consejos y trucos básicos para facilitarle la vida.

El contrato de arrendamiento de su restaurante repercute

Muchas personas que quieren abrir un nuevo restaurante carecen de los cuantiosos fondos necesarios para crear un edificio sólido. Por eso, muchos acaban alquilando el local. Alquilar el local perfecto para tu restaurante tiene varias ventajas, sobre todo porque no tendrás que preocuparte de enormes pagos de hipoteca (sí del alquiler), impuestos o gastos de mantenimiento. Aunque montar tu propio local de restauración tiene sus ventajas, no siempre es la mejor opción, sobre todo cuando estás empezando. Según los expertos, obtener un local o edificio para su restaurante le parecerá adecuado sólo si desea permanecer en la misma zona durante más de 7 años. Sin embargo, como los nuevos restaurantes no pueden prever su grado de crecimiento y expansión en siete años, siempre es mejor alquilar o arrendar.

La mayoría de los propietarios se ciñen a contratos de 1-2 años o 3-5 años para mantener una oferta estable de inquilinos de restaurantes. En zonas de gran demanda, es poco probable que se desvíen de sus contratos.

Cómo saber si la ubicación del restaurante es el alquiler perfecto

No todos los lugares accesibles son adecuados para un restaurante. Un buen sitio para un restaurante es más difícil de localizar de lo que algunos creen. Lo que parece ser el lugar perfecto -como una animada ruta peatonal en el corazón del centro- puede resultar un fracaso.

A veces, un restaurante situado en un lugar inesperado, como una antigua zapatería en un pueblo molinero en decadencia, tiene éxito. Por supuesto, la cocina y el servicio son elementos clave para el éxito de un restaurante, pero la ubicación también es importante.

Negociación del contrato de arrendamiento plurianual de un restaurante

Hay algunas cosas que hay que tener en cuenta a la hora de negociar un contrato de alquiler para garantizar que se obtiene lo que se desea. A continuación, te presentamos algunos puntos que debes tener en cuenta a la hora de negociar un contrato de alquiler:

• Determina la duración de tu contrato de alquiler. Un contrato de corta duración te permite trasladarte si necesitas más espacio de alquiler, pero un contrato de larga duración te evita tener que incurrir en gastos de mudanza poco después de instalarte. Los propietarios suelen ofrecerte un precio justo si firmas un contrato de larga duración.
• ¿Está incluido en el contrato un aumento anual del alquiler? Si es así, asegúrate de que hay un límite en la cantidad que el propietario puede subir el alquiler cada año, de lo contrario, puedes acabar con unos gastos generales inflados costos que se coman tus ingresos.
• ¿Quién pagará las reformas si hay que modificar el espacio?
• ¿Podrá subarrendar el espacio si necesita retirarse antes de que finalice su contrato?

Determine su poder de negociación

Es casi seguro que un agente o corredor inmobiliario comercial represente al propietario si usted alquila un local de restauración.

A la hora de negociar un nuevo contrato de arrendamiento de un restaurante o una renovación del mismo, hay varios factores que determinarán su fuerza de negociación, como la tasa general de desocupación del edificio, la reciente rotación de inquilinos y el tamaño de su restaurante en proporción al total de la propiedad.

Determine su condición de propietario (¿va a abrir un restaurante por su cuenta o se va a unir a una franquicia?); Su empresa y su historial crediticio, también son factores importantes.

No acepte siempre la primera oferta

Como el propietario espera una contraoferta, las primeras ofertas a veces están infladas. Al empezar con una tarifa más alta, se permiten decidir una tarifa que prefieren en lugar de ceder.

Negociar (pedir) más de lo que se espera obtener

El alquiler gratuito suele ser una de las concesiones más sencillas que puede hacer un propietario. Como pauta general, pida o negocie siempre meses de alquiler gratuito de los que necesite o desee. Esto es especialmente importante si otros espacios del establecimiento en el terreno llevan tiempo desocupados. Intente conseguir al menos un mes de alquiler gratuito por cada año de duración del contrato inicial o de renovación. Pero tenga en cuenta que debe empezar sus negociaciones por un nivel superior. Si empiezas las negociaciones con una oferta de cinco meses de alquiler gratuito, es posible que te hagan una contraoferta de tres meses de alquiler gratuito.

No emita señales de compra

Evite un exceso de excitación que pueda interferir en su capacidad de negociación. Algunas frases de señales de compra pueden debilitar su poder de negociación, como por ejemplo:

• «Haría cambiar la alfombra cuando me mudara».
• «Esta amplia zona es muy adecuada para reuniones más grandes u ocasiones privadas».

No dejes que tus palabras se vuelvan en tu contra.

Prepárese para salir de casa

Negocia para conseguir lo que quieres, y si no puedes acercarte a tus exigencias, tanto física como económicamente, aléjate. No empieces de forma inestable.

Considere los pros y los contras de los corredores

Puede resultar tentador contratar a un agente o corredor inmobiliario para que le ayude a encontrar el sitio ideal para su restaurante, pero tenga en cuenta que a menudo trabajan para el propietario. Su objetivo es, sobre todo, conseguir que el propietario obtenga los porcentajes de alquiler más altos y se asegure una gran comisión en el proceso, y no que usted, el inquilino, consiga el mejor trato posible.

Recuerde que cuanto más espacio acepte arrendar, mayor será el alquiler base y el plazo de arrendamiento, y más dinero recibirá el agente inmobiliario.

Si está mirando varias propiedades, intente trabajar directamente con cada uno de los agentes del listado en lugar de permitir que uno le muestre los listados de otros agentes. Eliminan el reparto de comisiones al realizar negocio con el agente de cada propiedad, lo que hace que su arrendamiento sea más favorable.

Sé sutil

Como inquilino de un restaurante, debes mantener tus intenciones y deseos ocultos al propietario. Decir frases como «esta zona podría albergar fácilmente nuestras mesas» o «aprecio que la sala tenga sus molduras originales» demuestran que tienes un gran interés en el local y que ya estás planeando instalarte allí. Evite enviar señales de compra claras, ya que reducen su poder de negociación.

Haga que sus documentos de arrendamiento sean revisados por profesionales

Examina cada línea del contrato de alquiler de tu restaurante y verifica si incluye todo lo que habéis acordado. Si el propietario o el agente de alquiler se limitan a informarte de las condiciones del contrato de alquiler comercial, obtén algo por escrito que confirme las condiciones antes de presentar las contraofertas. Si no se atreven a proporcionar una carta, pida un correo electrónico o una copia del listado del espacio (que contendrá al menos la información básica del arrendamiento). A continuación, pida a un abogado o a alguien que esté familiarizado con las leyes de arrendamiento de contratos que lo evalúe. Estas personas pueden garantizar que usted reciba lo que paga, permitiéndole obtener un trato justo.

Alquilar un restaurante

Una vez que haya decidido arrendar el espacio de su restaurante, tendrá que examinar los distintos tipos de contratos de arrendamiento. Hay varios tipos de contratos de alquiler de restaurantes. Cada tipo de contrato de arrendamiento especifica cuáles son tus obligaciones en costos y cuáles son las del propietario del local. Antes de reunirte con el abogado del propietario, debes conocer los dos tipos de arrendamiento más frecuentes: el bruto y el neto.

Un contrato de arrendamiento bruto requiere que el inquilino pague un alquiler mensual fijo y actual y no es responsable del mantenimiento, los servicios públicos o cualquier otro gasto operativo costos. En cambio, estos gastos están incluidos en el porcentaje mensual del alquiler, lo que protege al arrendatario de cualquier cargo inesperado.

Un arrendamiento neto tiene un porcentaje de alquiler base más bajo, pero a diferencia de un arrendamiento bruto, el inquilino es responsable de algunos de los gastos de funcionamiento costos. Los impuestos sobre la propiedad, los servicios de conserjería, los servicios públicos y los seguros son ejemplos de estos gastos. Es importante aclarar las obligaciones financieras específicas al negociar un contrato de alquiler neto para no verse sorprendido con gastos imprevistos después de firmar el contrato.

Además, los arrendamientos netos se clasifican en tres tipos:

• Soltero: El inquilino es responsable tanto de los impuestos sobre la propiedad como del alquiler.
• Doble: El inquilino es responsable de pagar los impuestos de la propiedad, el seguro y el alquiler.
• Triple: Además del alquiler, el arrendatario es responsable del importe neto de los impuestos sobre la propiedad, el seguro y el mantenimiento.

Empezar a buscar

Es necesario investigar con la debida diligencia para asegurarse de que alquila un restaurante que pueda prosperar con su negocio.

Al buscar en los listados inmobiliarios de restaurantes, es vital saber qué es legítimo y qué no lo es. Trabajar con un agente inmobiliario comercial experto que te guíe en la dirección correcta es una buena idea si te lo puedes permitir. Cuando encuentre un buen lugar que cumpla con sus requisitos y su visión, asegúrese de obtener imágenes y vídeos del propietario. Estos le darán una buena indicación de si el espacio es o no adecuado para su concepto de restaurante. Concierta una cita para visitar el local en persona si te sigue pareciendo atractivo. Antes de acordar nada sobre el papel, tendrás que ver y sentir la zona en persona.

Elija cuidadosamente la ubicación de su restaurante

Encontrar el sitio ideal para un restaurante puede llevar meses o incluso años. Pero hay una razón por la que la gente pasa tanto tiempo buscando el sitio ideal: la ubicación puede hacer que un nuevo negocio fracase. A la hora de buscar un restaurante, tómese su tiempo y examine todos los aspectos mencionados antes de decidirse por el lugar perfecto.